Maintenance expérimentale

Le bâtiment in vivo

L’urbanisme transitoire, c’est occuper temporairement des lieux vacants mais c’est aussi assurer une maintenance. Sans occupation, l’obsolescence s’installe rapidement et l’immeuble devient une charge autant qu’un risque pour son propriétaire (« Un bâtiment vide, ça coûte très cher »). Une maintenance avec un caractère expérimental, hybride, entre un diagnostic in vivo de l’immeuble et une intervention calibrée au plus juste.

Cette dimension expérimentale commence dès le diagnostic avec les visites qui précèdent de quelques semaines voire de quelques jours l’activation du site. « On fait l’état des choses, on procède par couches, en commençant par l’enveloppe. On s’intéresse ensuite à la distribution des locaux, puis on s’enfonce dans la bête, dans les organes principaux, on va voir ce qui se passe, on lève les loups ». Chauffage, ventilation, électricité, eau, sans ces organes en état fonctionnel, le bâtiment n’est qu’une boîte vide.

Expertises et expérience

Diagnostic et maintenance produisent des types de savoir très différents. Dans la démarche d’urbanisme transitoire, le diagnostic continue quand les gens sont installés tandis que la maintenance se réalise aussi avec l’occupation des locaux. L’expertise se construit à travers l’expérience de la vie technique du bâtiment, l’intensité d’usage et d’usure s’apprécie sur le terrain.

Reconfiguration

Si la préfiguration programmatique est souvent mise en avant comme un des apports de l’urbanisme transitoire, l’enjeu de préfiguration technique est moins bien identifié du côté des maîtres d’ouvrage comme des concepteurs. Cette forme singulière d’expertise opérationnelle que porte l’urbanisme transitoire pourrait ouvrir de nouveaux horizons pour des maîtres d’ouvrages qui n’ont plus les moyens de s’engager dans des restructurations lourdes et renouveler la pratique du diagnostic architectural en amont des projets de transformation. En venant troubler les frontières entre architecture et exploitation, cette préfiguration technique en amont de la conception pourrait participer à une reconfiguration des formes d’intervention sur l’existant.

Nouvelle hiérarchie des valeurs

Ni trop ni trop peu

« Prendre soin en en faisant le moins possible », cette forme frugale de réactivation privilégiant des interventions minimales et adaptées au temps court des occupations fait résonner autrement l’injonction du « moins de maintenance possible » invariablement formulée par les propriétaires et les exploitants auprès des concepteurs. Tout l’enjeu est de « placer le curseur au bon endroit » : ce « ni trop, ni trop peu » relève d’une forme de négociation avec l’existant, qui n’est pas sans rapport avec la « diplomatie matérielle » mise en lumière par Rotor. Ce curseur, à positionner au plus juste sur une échelle temporelle très sensible, révèle également un point de friction intéressant entre le passif et l’actif, en interrogeant les fondements de la ligne de partage comptable qui distingue investissement et fonctionnement.

Déplier la technique

L’évolution des normes dans l’immobilier s’apparente à une course sans fin : les exigences croissantes en matière de qualité et de confort entraînent l’intégration de dispositifs techniques toujours plus sophistiqués (la fameuse « GTB ») mais aussi plus complexes à maintenir (difficultés d’accès, connaissances techniques, …). Dans cette expérience de la réactivation, la « technique » devient la pierre de touche de l’immeuble, son point sensible (les « organes vitaux » qui alimentent le bâtiment), sa première source de fragilité (« ce sont les réseaux qui nous inquiètent le plus »). Cette entrée par la technique pourrait amener à reconsidérer des échelles de valeurs déjà mises à mal par une économie immobilière en plein bouleversement, à commencer par celles qui entrent en jeu pour évaluer l’obsolescence d’un bâtiment. La maintenabilité avant le niveau de prestations, la réparabilité plutôt que le potentiel de transformation ?

Résister à l’obsolescence

Près de la moitié des occupants de Plateau Urbain sont des artistes. A la fois parce que le modèle économique s’adresse à ces profils d’utilisateurs mais peut-être aussi parce que les espaces sont plus adaptés à l’intensité d’usage et plus aptes à résister à des formes d’usure que l’immobilier traditionnel ne peut pas « supporter ». Des lieux « où la saleté peut s’exprimer », qui supportent la dégradation, de ceux qui « restent debout après l’ouragan » par opposition à des lieux « liquides », fragiles.

« La maintenance, c’est des gens »

Maintenir, c’est connaître

En composant avec l’usure, en se préoccupant de faire tenir ce qui est « encore-là », l’exploitation temporaire des tiers-lieux souligne la place cruciale de la connaissance dans la maintenance. En l’absence de véritable protocole de transmission, et parfois sans aucun « mode d’emploi » du bâtiment et de ses équipements, la récolte d’un maximum d’informations auprès des équipes précédentes, et l’invention de formes de circulation pertinentes pour ces savoirs situés sont au cœur de l’activité.

Le savoir et l’information constituent un enjeu central dans l’activation puis l’exploitation d’un site. « Il faut que ça tourne. La question, c’est comment on fait pour que ça tourne… ». Beaucoup d’informel et d’humain en guise de processus : « Les gars s’appellent entre eux, s’envoient des photos font des visios, dessinent des schémas, appellent parfois des prestataires extérieurs » et une relation originale qui se noue avec les « sachants » en externe, « les personnes dont c’est le métier, qui sont formées pour ça ». (‘Et ils ne vont pas être bons partout. Il y a ceux qui dépannent, ceux qui anticipent,… » , certains prestataires de Plateau Urbain ayant même rejoint la coopérative en tant que sociétaires (« ça veut dire qu’ils ont capté l’objet »). Cette fidélisation qui marque une inversion dans la chaîne de valeur pourrait fournir l’hypothèse d’une nouvelle forme d’attachement aux bâtiments, plus soucieuse de faire durer, de réparer.

Connaître, c’est maintenir

La connaissance du bâtiment, c’est aussi les « occupants de confiance », ceux qu’on peut appeler parce qu’ils connaissent le bâtiment et en prennent soin. « Moins on nous voit, mieux le bâtiment se porte » : si les enquêtes menées auprès des utilisateurs soulignent que la qualité des services techniques est associée à la présence humaine, il y a toujours une forme d’ambivalence dans l’activité de maintenance. Confier le bâtiment aux occupants, c’est une forme de laisser-faire qui participe à son maintien. Inversement parfois, dans des contextes de vulnérabilité comme dans les centres d’hébergement d’urgence, maintenir un lieu, c’est d’abord prendre soin des personnes qu’il abrite.

Interstices temporels

Le rapport singulier au temps met les acteurs en tension à chaque étape d’une occupation (activation, exploitation, fermeture). Cette précarité temporelle mêlée à une forme d’urgence, contribue assez paradoxalement à repenser la manière de faire durer : loin de rétrécir la vision, s’immiscer dans les interstices de la vacance ouvre des horizons temporels qui redistribuent les termes habituels du projet dans le monde de la conception. « Il faut de la coordination et du sang froid parce qu’on a une échéance au bout » : l’échéance ultime n’est pas le « temps zéro » de la réalisation qui consacre l’ouvrage mais celle de la fermeture qui vient prolonger son existence.